Как правильно выбрать квартиру для покупки

Покупай квартиру правильно!

Прежде чем приступить к выбору квартиры, необходимо внимательно изучить три вопроса. Первый — это принцип формирования стоимости недвижимости; второй — инфраструктура района; третий — процедура оформления сделки.

Типы домов и их специфика

Рынок недвижимости предлагает покупателю два типа жилья: первичное и вторичное. Первичная недвижимость — это так называемые новостройки. Те дома, которые либо недавно введены в эксплуатацию, либо только что построены. Недвижимость вторичного типа — это квартиры, которые уже несколько лет эксплуатируются жильцами. По ним продавец может предоставить все необходимые правоустанавливающие бумаги.

Дома бывают:

1. Монолитно-каркасные. Это наиболее востребованная технология возведения жилых построек. Монолитные здания строятся на 10% быстрее в сравнении с домами других моделей, а затраты рабочего времени сокращаются на 25–30%.

Главная особенность домов — высокая сейсмическая приспособленность и отсутствие усадки. Но они сложно поддаются перепланировке и в отдельных случаях нуждаются в дополнительной тепло- и звукоизоляции. Кроме того, для работы с бетоном при минусовой температуре требуются дополнительные затраты на его прогрев и специальные противоморозные добавки.

2. Кирпичные. Как правило, это малоэтажные здания, которые отличаются сухостью и хорошими тепло- и звукоизоляционными свойствами. К недостаткам жилья можно причислить его относительно невысокую сейсмостойкость (в сравнении с монолитными и панельными сооружениями), затяжное строительство и усадку фундамента после сдачи дома (с ремонтом придется подождать).

3. Панельные. Сильными сторонами таких жилых зданий считается быстрота их возведения и невысокая стоимость при продаже. Главные недостатки: низкая звукоизоляция и плохое утепление стен и пола. Устойчивость дома к землетрясениям выше, чем у кирпичных построек, но ниже в сравнении с монолитно-каркасными.

По данным АО КазНИИСА, современные нормы возведения жилых и общественных сооружений в сейсмически активных районах гораздо выше, чем это было во времена СССР. Таким образом, если у человека возникнет желание купить недвижимость в Алматы, он может не волноваться о сейсмической безопасности дома.

Мнение экспертов о первичной и вторичной недвижимости

Многие риелторы сходятся во мнении, что вторичное жилье обладает большими преимуществами в сравнении с «первичкой». Квартира, полностью готовая к проживанию, привлекает внимание клиентов благодаря ремонту, обжитости дома и уровню развития инфраструктуры. Кроме того, действующие комплексы мероприятий госпрограмм Республики Казахстан позволяют приобрести вторичную недвижимость в ипотеку, что не всегда возможно с новыми квартирами.

Перенос сроков строительства и/или заморозка объектов — главные факторы, тормозящие процесс приобретения нового, еще не сданного в эксплуатацию жилья. К тому же, застройщик может потребовать залог. Он вернется только после того, как завершится строительство дома. Тем не менее, современные застройщики пользуются большим доверием у населения, чем строительные организации в 2010-х годах.

Плюсы первичного жилья: меньшая стоимость по сравнению со «вторичками», возможность перепланировки и сам факт того, что в квартире до покупателя еще никто не проживал. К тому же чаще всего новые квартиры покупают молодые семьи. Это значит, что новостройка сама по себе становится «молодежным» домом.

Стоимость квадратного метра зависит от:

• района и развитости инфраструктуры;
• класса/типа постройки (включает как качество строительных материалов, так и фонд оплаты труда и затраты на экспертизу);
• этажности и количества квартир на одном лестничном пролете (чем больше, тем дешевле);
• степени готовности дома (на завершающих этапах и после ввода в эксплуатацию цены растут);
• выбора организации застройщика.

Приобретение квартир по жилищным программам

В 2003 году был основан АО «Жилстройсбербанк Казахстана». У его клиентов появилась реальная возможность не только приобрести жилье или земельный участок в кредит, но и улучшить свои жилищные условия (сделать в квартире ремонт) или начать возведение собственного дома.

Наибольшей популярностью в республике пользуется ипотека «7-20-25» и ипотечное кредитование «Баспана Хит». С помощью первой можно приобрести только первичную недвижимость, а вторая предоставляет займы на первичную/вторичную недвижимость и долевое строительство.

Детали, на которые нужно обратить внимание при выборе вторичной и первичной недвижимости

Стоимость квартиры и ее местоположение — это два ключевых фактора, диктующих выбор вторичной жилплощади. К побочным, но не менее важным условиям приобретения можно отнести дворовую территорию и весь район, а также состояние подъезда. Важно, чтобы во дворе имелась игровая площадка, а недалеко от дома — школы, детские сады, магазины и аптеки.

В квартире необходимо проверить:

• гладкость и ровность стен/потолка/напольного покрытия;
• плотность закрытия входной двери и окон;
• углы (на предмет подтеков и скопления влаги);
• функциональность электрических розеток и газовой/электрической плиты.

К дополнительным способам проверки можно причислить разговор с соседями, чтение отзывов о доме в соцсетях или реальную помощь агентов по недвижимости.

Не лишним будет отследить правомерность действий застройщиков при покупке жилья в новостройке. Для привлечения денег покупателя они зачастую нарушают действующее законодательство республики. Вступая в долевое строительство, также нужно быть предельно внимательным и осмотрительным.

Приобретая вторичное или первичное жилье, необходимо проверить все сопроводительные документы. Для вторичной недвижимости: договоры купли-продажи/дарения/мены/приватизации и справка о том, что квартира не находится под арестом. Для долевого строительства и приобретения первичного жилья нужно проверить документы организации застройщика.